الصندوق العقاري المدر للدخل (المتداول) هو صندوق الاستثمار الذي يهدف إلى استثمار أموال الصندوق في الأغراض العقارية، بما يسمح لكل مستثمر الحصول على حصة من الدخل دون الحاجة إلى شراء الأصول، ويعتبر الإيجار من المصادر الرئيسية لدخل هذه العقارات، ويجب أن يكون الصندوق العقاري المدر للدخل (المتداول) صندوقًا مغلقًا وأن يكون مدرجًا في البورصة.

ولتجنب المخاطر في استثمار الصندوق العقاري المدر للدخل (المتداول) في دولة الكويت يجب مراعاة المتطلبات والقواعد والشروط التالية:

الشروط الواجب توافرها في العقارات محل الاستثمار

يجب على مدير الصندوق التأكد من أن العقارات محل الاستثمار تتوفر فيها الشروط الآتية:

• أن تكون مدرة لدخل دوري لمدة لا تقل عن سنة وبما يتناسب مع جدوى الاستثمار فيها.
• أن يكون لها سجلًا تاريخيًا جيدًا أو أن يكون هناك احتمالات مبشرة بحصول الصندوق على مستوى دخل جيد من الإيرادات المتأتية من العقار.
• أن تكون ذات جدوى اقتصادية وفقًا لدراسات السوق.
• أن تكون خالية من أي حجز أو حقوق الرهن أو الامتياز باستثناء حقوق الرهن المقيدة على العقار نتيجة التسهيلات أو القروض التي يحصل عليها الصندوق.
• لا يجوز للصندوق الاستثمار في عقارات خارج دولة الكويت.

تملك الصندوق العقاري المدر للدخل للعقار محل الاستثمار

يجب أن يكون العقار مملوكًا بالكامل للصندوق بموجب وثيقة ملكية صادرة عن الجهة الحكومية المختصة، أو أن يكون للصندوق حصة مفرزة فيه وذلك في حالة تملك الصندوق للعقار بشكل مباشر، كما يجب أن تشمل حقوق الانتفاع كامل العقار أو حصة مفرزة فيه وذلك عندما يكون الاستثمار في العقار عبارة عن ترتيب حقوق انتفاع عليه.

كما يجب الحصول على موافقة جمعية حملة الوحدات في حالة بيع أو التنازل عن حقوق الانتفاع للعقار الوحيد الذي يستثمر فيه الصندوق إذا كان الغرض من الصندوق العقاري المدر للدخل (المتداول) الاستثمار في عقار واحد.

مدة الصندوق العقاري المدر للدخل عشر سنوات

لا يجوز أن تقل مدة الصندوق العقاري المدر للدخل عن عشر سنوات ويتم التجديد وفقََا للنظام الأساسي للصندوق.

عدم تجاوز استثمارات الصندوق عن نسبة 30 % من صافي قيمة أصوله

يجب ألا تتجاوز استثمارات الصندوق العقاري المدر للدخل في صناديق أسواق النقد أو الصناديق العقارية المدرة للدخل (المتداولة) بصورة مباشرة أو غير مباشرة في عقار واحد وقت الاستثمار عن نسبة 30 % من صافي قيمة أصوله، وكذلك في حالة تقديم عقار أو أكثر كحصة عينية في الصندوق، ويستثنى من ذلك الصندوق الذي يهدف إلى الاستثمار في عقار محدد لا تقل قيمته عن 30 مليون دينار كويت.

عدم الاقتراض في عمليات تؤدي إلى التزامات أكثر من 50% من صافي قيمة أصول الصندوق

يجب على الصندوق عدم الاقتراض أو الدخول في العمليات التي يترتب عليها التزامات بأكثر من 50% من صافي قيمة أصوله بشكل مباشر أو غير مباشر.

امتناع الصندوق عن التعامل في استثمارات ذات الصلة بأحد أطرافه

يحظر على الصندوق التعامل في استثمارات يكون الطرف المقابل فيها أحد الأطراف ذات الصلة بالصندوق، إلا بعد الحصول على موافقة مراقب الاستثمار وموافقة هيئة أسواق المال.

الموافقة على تخطيط عقارات الصندوق

يجب أن تكون جميع عقارات الصندوق موافقًا على تخطيطها وخلوها من المخالفات، وبنائها بإفادة رسمية من الجهة الحكومية المختصة (شهادة أوصاف).

تقييم عقارات الصندوق العقاري المدر للدخل

لا يجوز لمدير الصندوق الاعتماد على تقرير تقييم مضى على إعداده أكثر من ثلاثة أشهر عند الدخول في الاستثمار على أصل عقاري أو التخارج منه.

تسجيل العقار باسم الصندوق عند الشراء

في حالة شراء العقار يسجل باسم الصندوق أو الشركة التي يتم تأسيسها لغرض الاستثمار، وفي حالة الحصول على حقوق انتفاع يجب أن يكون ذلك بموجب عقد مكتوب.

التأمين على العقارات محل الاستثمار لدى شركة تأمين

على مدير الصندوق القيام بالتأمين على كل العقارات التي يتم الاستثمار فيها لدى شركة أو أكثر من شركات التأمين، وذلك بكامل القيمة ومخاطر خسارة الإيجار عند وقوع الحادثة التي يغطيها التأمين.

تعيين شركة عقارية لإدارة عقارات الصندوق

يجب على مدير الصندوق تعيين شركة عقارية لإدارة عقارات الصندوق، وتكون مسؤولة عن كافة أوجه إدارة العقار بما في ذلك صيانته وتأجيره وتحصيل الإيجار وغيرها من الأمور المتعلقة بالإدارة.

شركة تقنين للمحاماة والاستشارات القانونية شريك إستراتيجي وتنفيذي مع أكبر التطبيقات الإلكترونية المتخصصة في التداولات والتنظيمات العقارية، فسواء كان الاستثمار في دولة الكويت، أو منطقة الخليج، أو خارجها، يمكنك الاعتماد علينا في دراسة وفحص العقود، ومطابقة سلامتها مع القوانين الحاكمة للمنطقة محل الاستثمار.

لمزيد من المعلومات يرجى التواصل مع فريقنا القانوني.