ما هو الصندوق العقاري؟
الصندوق العقاري هو صندوق الاستثمار الذي يهدف إلى استثمار أموال الصندوق في الأغراض العقارية، وتخضع الصناديق العقارية والتي يتم طرحها للاكتتاب العام في الكويت للشروط والضوابط الآتية:
أولًا: قواعد استثمار الصندوق العقاري
- يجوز أن يستثمر الصندوق العقاري ما لا يزيد على 10% من صافي قيمة أصوله في أوراق مالية، على أن ينص النظام الأساسي للصندوق على ذلك.
- يجوز للصندوق أن يستثمر ما نسبته 15% كحد أقصى من صافي قيمة أصوله في صناديق عقارية أخرى مرخصة من هيئة أسواق المال أو مرخص لها من قبل جهة رقابية أجنبية وفق معايير وشروط تنظيمية مماثلة على الأقل لتلك التي تطبقها الهيئة، على أن ينص النظام الأساسي للصندوق على ذلك بشرط ألا يكون أي من تلك الصناديق المستثمر فيها تتم إدارته من قبل نفس مدير الصندوق.
- عدم تجاوز استثمارات الصندوق بصورة مباشرة أو غير مباشرة في عقار واحد عند التعاقد نسبة 30% من صافي قيمة أصوله.
- عدم الاقتراض أو الدخول في عمليات يترتب عليها التزامات بأكثر من 40% من صافي قيمة أصوله بشكل مباشر أو غير مباشر، وذلك للاستثمار في المجال العقاري فقط.
- يجب على مدير الصندوق أن يقوم بالإفصاح عن أي ديون غير مباشرة ومحملة على المحافظ أو الشركات التي قام الصندوق بالاستثمار فيها بغرض تملك عقارات.
- عدم الاقتراض أو الدخول في عمليات يترتب عليها التزامات بأكثر من 10% من صافي قيمة أصول الصندوق، وذلك لتغطية طلبات الاسترداد فقط. وفي جميع الأحوال يجب ألا تتجاوز إجمالي نسبة الاقتراض عن 40% من صافي قيمة أصول الصندوق.
- يحظر على الصندوق شراء عقار من أو بيع عقار إلى الأطراف ذات الصلة بالصندوق، إلا بعد الحصول على موافقة مراقب الاستثمار وموافقة الهيئة، على أن يتم التقيد بما يلي:
أ. أن يكون سعر شراء عقار من الأطراف ذات الصلة بالصندوق لا يزيد على معدل التقييمات التي حصل عليها مدير الصندوق من مقيمي العقار، وفي حال رغبته بالشراء بسعر أعلى من المعدل يجب أخذ موافقة حملة الوحدات الذين يملكون أكثر من 50% من رأس مال الصندوق المصدر، على أن يتم تحييد تصويت الوحدات المملوكة للأطراف ذات الصلة بالبائع إن وجدت.
ب. أن يكون سعر بيع العقار إلى الأطراف ذات الصلة بالصندوق لا يقل عن معدل التقييمات التي حصل عليها مدير الصندوق من مقيمي العقار، وفي حال رغبته بالبيع بسعر أقل من المعدل يجب أخذ موافقة حملة الوحدات الذين يملكون أكثر من 50% من رأس مال الصندوق المصدر، على أن يتم تحييد تصويت الوحدات المملوكة للأطراف ذات الصلة بالمشتري إن وجدت.
- دون الإخلال بما نص عليه البند (3) من أولًا، يجوز للصندوق تأسيس أو المساهمة في تأسيس شركات بغرض تملك عقارات داخل وخارج دولة الكويت.
ثانيًا: متطلبات أصول الصندوق العقارية
- يجب أن تكون جميع عقارات الصندوق مملوكة بموجب وثيقة ملكية صادرة عن الجهة الحكومية المختصة.
- يجب أن تكون جميع عقارات الصندوق محل المشروع موافقًا على تخطيطها أو بنائها بإفادة رسمية من الجهة الحكومية المختصة.
- يجب أن تكون جميع عقارات الصندوق قد تم تقييمها عند الشراء.
- تسجيل العقار باسم الصندوق حيثما ينطبق ذلك أو تقديم ما يثبت ملكية الصندوق للعقار بما يحمي حقوق حملة الوحدات.
ثالثًا: التقييم
- على مدير الصندوق قبل شراء أو بيع أي أصل عقاري للصندوق داخل دولة الكويت الحصول على تقييم وفقًا لمتطلبات تقييم الأصول العقارية الواردة في الكتاب الحادي عشر (التعامل في الأوراق المالية) من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 7 سنة 2010.
- يقوم مدير الصندوق بتقييم أصول الصندوق العقارية بناءً على تقييم معد وفقًا لمتطلبات تقييم الأصول العقارية الواردة في الكتاب الحادي عشر (التعامل في الأوراق المالية) من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 7 سنة 2010، وذلك مرة كل ستة أشهر بحد أدنى، على أن يأخذ سعر التقييم الأقل.
- يجب أن يكون المقيّم العقاري مستقلًا عن مدير الصندوق والأطراف ذات الصلة بالصندوق العقاري.
- يجب أن يشتمل تقرير المقيّم كحد أدنى على الآتي:
أ. تفاصيل العقار وأوصافه.
ب. أساليب التقييم والافتراضات التي بنيت عليها.
ج. تحليل المتغيرات ذات العلاقة بالسوق العقاري مثل العرض والطلب واتجاه السوق.
د. الفحص النافي للجهالة.
هـ. الحد الأعلى والأدنى لسعر العقار.
و. أي بيانات أو معلومات أخرى تطلبها الهيئة.
- لا يجوز لمدير الصندوق الاعتماد على تقرير تقييم مضى على إعداده أكثر من ثلاثة أشهر عند شراء أو بيع أي أصل للصندوق.
رابعًا: تقديم تقرير لحملة الوحدات
يجب على مدير الصندوق تقديم تقرير دوري لكل حامل وحدات كل مدة ستة أشهر ما لم ينص النظام الأساسي على مدة أقل، ويتضمن هذا التقرير على الأخص المعلومات التالية:
- صافي قيمة أصول وحدات الصندوق.
- عدد وحدات الصندوق التي يملكها حامل الوحدات وصافي قيمتها.
- سجلًا بحركة حساب كل حامل وحدات على حدة، بما في ذلك أي توزيعات مدفوعة لاحقة لآخر تقرير تم تقديمه لحملة الوحدات.
- بيان عن أتعاب مدير الصندوق ومقدمي الخدمات.
لطلب الدعم القانوني من محامي بالكويت متخصص في تقديم الاستشارات القانونية المتعلقة بالاستثمار في الصناديق العقارية لا تترددوا في التواصل معنا في مجموعة تقنين للمحاماة والاستشارات القانونية.